“深圳市住宅小区二手住房成交参考价”对评估的影响研讨会成功召开

中共深圳市资产评估行业委员会、深圳市资产评估行业自律委员会和深评协不动产及拆迁评估专业技术委员会联合举办的“深圳市住宅小区二手住房成交参考价”对评估的影响研讨会于2021年3月18日下午在深圳市福田区福华一路123号深圳中国人寿大厦三楼北一会议室召开，会议就二手住房成交参考价格发布机制对深圳市资产评估行业的影响进行了系统深入的研讨。

    会议由深评协不动产及拆迁评估专业技术委员会主任委员、深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司董事长王丽芳女士主持。参加会议的专家包括深圳市资产评估行业党委书记、国众联资产评估土地房地产估价有限公司总经理江建华，深圳市资产评估行业党委副书记、深圳市资产评估协会会长王毅，深圳市资产评估协会秘书长李伟，深评协不动产及拆迁评估专业技术委员会主任委员王丽芳、副主任委员聂志勇、委员任太安、委员伍方贵、委员郑勇，资深行业专家费金标、宫方强、李华勇、陶宇洁等。

深圳市新峰土地房地产评估有限公司专家向大会分享了《深圳二手住房成交参考价发布机制对市场影响探讨—市场及行业数据分享》，对深圳二手住房住宅小区历史实际成交价和《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》中公布的指导价进行了对比研究，发现目前深圳二手房官方参考价普遍低于公布前的市场价，差价主要集中在1-15%之间。福田、南山、罗湖少量二手房市场价略低于官方参考价，主要是合拼房、老破小的公寓等。官方参考价比市场价高30%以上的二手房小区主要集中在南山的沙河街道和宝安的新安街道。与会专家结合本机构对相关数据的对比研究，一致认为以上对比数据客观再现了当前深圳二手房交易价的真实情况。

会议认为，受《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（深建房产〔2021〕2号）和《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》的影响，深圳市资产评估机构在执业过程中遇到与深圳市住宅小区二手住房相关的资产评估业务时，应当重点关注以下几方面的内容：

一、在承接该类业务时应当严格遵循《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号），在签订合同时向委托方明确“二手住房成交参考价”属于法律、行政法规对价值类型有规定的情形，不属于市场价值类型。根据委托业务评估目的不同，假设前提不同，该类业务所适用的价值类型也不相同。

二、由于当前银行在执行二手房交易抵押贷款和企业经营抵押贷款时严格执行“二手住房成交参考价”政策，因此在执行该类业务过程中，应当考虑信贷支持因素修正对评估结果的影响。明确区分参考“二手住房成交参考价”出具的资产评估报告的价值类型与市场价值之间的差异。同时明确“二手住房成交参考价”为历史网签均价的概念，建议相关资产评估报告披露具体评估对象的价格差异并分析其原因。

三、对于涉及国企的相关业务，应当结合评估目的，确定价值类型，区分并分析“二手住房成交参考价”和市场价值。在遵循执业准则及相关政策的前提下履行好国资守护人的角色。

四、在执行该类评估业务时，资产评估师及资产评估从业人员在市场调查及数据分析和询价过程中要更加勤勉尽责，在条件允许的情况下尽量保证相关资料提供方能在所提供资料上签字盖章。

五、对于可能面临的将来无法获取实际成交案例的情况，建议行业协会及各机构未雨绸缪，提早准备应对之策，比如与深圳市房地产交易中心或者深圳规模较大的房地产交易中介合作，取得实际成交案例。

会议建议深评协不动产及拆迁评估专业技术委员会在后续工作中开展相关科学研究，包括但不限于：

一、研究是否增加采用收益法对房地产价值进行评估；

二、加强对深圳二手住房价格指数的监测与统计；

三、持续关注深圳法拍二手住房拍卖成交价、法拍二手住房市场价与法拍二手住房成交参考价之间的对比关系。

本次研讨会旨在引导资产评估机构及从业人员在新的政策出台背景下，要遵守法律法规和相关资产评估准则，勤勉尽责，谨慎从业，要坚持独立、客观、公正的原则，自觉维护职业形象。本次研讨会是深圳市资产评估行业践行党领导行业发展的又一次成功实践，围绕资产评估行业热点问题、难点问题，在党的领导下，积极发挥资产评估行业专业技术委员会的作用，共同推进对热点问题、难点问题的研究，引导资产评估行业健康发展。

来源：深圳市资产评估协会